Adaptacja poddasza na cele mieszkalne jest szybkim sposobem na zwiększenie metrażu domu. Zanim jednak zdecydujemy się na przebudowę, powinniśmy zapoznać się z tym, jakie warunki musi spełniać poddasze przeznaczone do adaptacji i jakie formalności trzeba spełnić.
W zależności od sytuacji, przebudowa poddasza na cele mieszkalne będzie wymagała wcześniejszego zgłoszenia lub pozwolenia na budowę.
Zanim przystąpimy do przebudowy poddasza
Nie każde poddasze da się zaadaptować tak, by było zdatne do mieszkania. Nie zawsze też będzie to inwestycja opłacalna. Wynika to z tego, że przy projektowaniu budynku wykonawca prawdopodobnie nie wziął pod uwagę faktu, że poddasze będzie w jakiś sposób zagospodarowane. Trzeba więc dokładnie przeanalizować stan techniczny budynku i zastanowić się, czy remont będzie wykonalny. Aby zaoszczędzić czasu lub wysokich kosztów realizacji, najlepiej zasięgnąć porady projektanta. Najważniejsze kwestie, które trzeba ocenić, to:
- wytrzymałość stropu na dodatkowy ciężar wylewki, ścian działowych i wyposażenia poddasza;
- szczelność połaci dachowych;
- stan techniczny więźby dachowej;
- wytrzymałość konstrukcji nośnej dachu, dodatkowy ciężar docieplenia;
- możliwość doprowadzenia niezbędnych mediów na poddasze.
Nie zapominajmy też o kwestiach własności nieruchomości. Nie ma problemu, jeżeli jesteśmy jedynymi właścicielami. Pewne komplikacje mogą pojawić się, jeśli planujemy adaptację poddasza w domu wielorodzinnym. Konieczna jest wtedy zgoda wszystkich współwłaścicieli na przeprowadzenie prac budowlanych, wyłączne korzystanie z poddasza oraz zmiany udziałów w prawie własności. Najczęstszym rozwiązaniem stosowanym w takich sytuacjach jest zawarcie umowy o podziale do używania. Wskazuje się w niej, z której części poddasza jeden z właścicieli może korzystać na wyłączność.
Adaptacja poddasza. Zgłoszenie czy pozwolenie na budowę..
Pozwolenia na budowę z reguły nie wymaga adaptacja poddasza, które jest w dobrym stanie technicznym i nie zagraża bezpieczeństwu mieszkańców, a budynek nie został wpisany do rejestru zabytków. Na to, czy przebudowa wymaga pozwolenia na budowę, w największej mierze decyduje jednak zakres przeprowadzanych prac. Bez zbędnych formalności można wykonać:
- Budowę, rozbudowę lub modernizację instalacji wewnętrznych. Bez zezwolenia na budowę można doprowadzić na poddasze instalację elektryczną, wodną, cieplną lub telekomunikacyjną.
- Remont poddasza. Nie musimy starać się o pozwolenie na budowę, jeżeli remont jest jedynie poprawą jakości wykończenia. Możemy więc położyć tapety, podłogi, kafelki, czy wymienić okna na nowe. Nie można jednak wykonywać prac, które mogą zmienić rozkład obciążeń, konstrukcję budynku lub warunki bezpieczeństwa (np. pożarowego). Nie wolno więc podnosić dachu, czy wstawiać nowych okien.
- Drobną przebudowę. O ile nie naruszymy zewnętrznych ścian domu lub dachu, możemy dowolnie zaaranżować poddasze. Samodzielnie można usunąć ścianki działowe lub wstawić nowe otwory drzwiowe.
We wszystkich wymienionych wypadkach wystarczy tylko zgłosić fakt budowy do starostwa. Pozwolenie na budowę jest natomiast wymagane, jeśli budynek znajduje się w rejestrze zabytków, lub adaptacja wymaga naruszenia konstrukcji domu. Do takich prac należy zaliczyć:
- podwyższenie dachu,
- zmiany kąta nachylenia dachu lub jego kształtu,
- przebudowę ścian zewnętrznych;
- wybicie nowych otworów na okna dachowe;
- poszerzenie już istniejących otworów okiennych;
- budowę lub przebudowę schodów.
Jak zgłosić adaptację poddasza? Jakie dokumenty są potrzebne?
Adaptację poddasza należy zgłosić przynajmniej 30 dni przed planowanym terminem rozpoczęcia przebudowy do właściwego starostwa lub urzędu miasta na prawach powiatu. Ważne, aby zrobić to na oficjalnym formularzu dostępnym w miejscowym urzędzie. Zaoszczędzi to czasu i fatygi – uzupełnione są już tam wszystkie informacje administracyjno-prawne. W takim wniosku wystarczy wpisać tylko:
- adres nieruchomości,
- dane zgłaszającego,
- zakres przeprowadzanych prac,
- planowany termin rozpoczęcia przebudowy.
Do zgłoszenia należy dołączyć:
- mapę działki, na której stoi budynek wraz z zaznaczoną lokalizacją nieruchomości oraz jego odległością od granic działki i innych obiektów budowlanych; trzeba również zaznaczyć, której części domu będzie dotyczyć adaptacja na pomieszczenie mieszkalne;
- opis techniczny nieruchomości;
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- zaświadczenie o zgodności użytkowania nieruchomości z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;
- ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane.
Po otrzymaniu zgłoszenia, starostwo ma 21 dni, by wyrazić sprzeciw. Zrobi tak przede wszystkim w sytuacji, gdy do planowanych prac budowlanych konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Inną, równie częstą przyczyną wyrażenia sprzeciwu jest zagrożenie dla bezpieczeństwa, które może spowodować przebudowa poddasza.
Jeśli po upływie tego terminu nie otrzymamy pisma wyrażającego sprzeciw, możemy przystąpić do budowy bez żadnych dalszych kroków. Ważne jednak, by nie nastąpiło to później niż po 2 latach od zgłoszenia.
Jakie formalności związane są z uzyskaniem pozwolenia na budowę?
Wniosek o wydanie pozwolenia na budowę jest bardziej rozbudowany niż zgłoszenie. Wiąże się również z większą liczbą formalności. Oprócz dokumentów wymienionych wyżej dokumentów trzeba dołączyć do niego:
- trzy egzemplarze projektu budowlanego,
- zaświadczenie potwierdzające wpisanie wykonawcy projektu na listę członków właściwej izby samorządu budowlanego.
Na rozpatrzenie wniosku urząd ma 65 dni. Pozwolenie na budowę wygasa, jeżeli nie została ona rozpoczęta przed upływem 3 lat od wydania decyzji. Warto też wiedzieć, że jeśli z jakichś powodów przerwiemy roboty budowlane, pozwolenie nie utraci mocy obowiązywania. Nie stanie się tak nawet wtedy, gdy przerwa będzie dłuższa niż przewidziane 3 lata.
Adaptacja poddasza, a obowiązek podatkowy
Przekształcenie strychu na pomieszczenia mieszkalne – a więc uzyskanie dodatkowej powierzchni użytkowej – musi zostać zgłoszone do właściwego urzędu gminy lub miasta w celu ponownego przeliczenia wysokości podatku od nieruchomości. Zgodnie z prawem należy to zrobić w ciągu 14 dni od zakończenia robót budowlanych, a nowa stawka podatku zacznie obowiązywać od następnego miesiąca.
W niektórych gminach podatek od nieruchomości wynosi 0%. Dodatkowy metraż nie pociągnie więc za sobą żadnych zmian w wysokości opłat. Wciąż jednak zobowiązani jesteśmy do zgłoszenia tego faktu. W świetle prawa dalej jesteśmy podatnikami i musimy informować organ podatkowy o wszystkich zmianach, które dotyczą nieruchomości.