Budowa domu to długotrwały i skomplikowany proces, w trakcie którego konieczne jest współpracowanie z licznymi ekspertami. Jednym z kluczowych jest geodeta. Ekspertyza geodety jest niezbędna jeszcze przed rozpoczęciem budowy – na etapie wyboru działki.
Rola geodety na budowie
Geodeta pomoże nam w precyzyjnym wykonaniu pomiarów i na tej podstawie sporządzi dokumentację niezbędną nie tylko do tego, by uzyskać pozwolenie na budowę, ale też istotną późniejszym czasie, już podczas eksploatacji działki. Rolą geodety jest m.in. wyznaczenie granic działki oraz wytypowanie lokalizacji budynku w terenie zgodnie z lokalnym projektem zagospodarowania terenu.
Obecność geodety jest obowiązkowa na każdym placu budowy. Warto więc się dowiedzieć, kiedy go zatrudnić, czego potrzebuje do pracy i ile kosztuje jego pomoc.
Pierwsze spotkanie z geodetą. Kiedy powinno mieć miejsce?
Pierwsze spotkanie z geodetą powinno mieć miejsce jeszcze przed wyborem działki. Warto skonsultować się ze specjalistą na jak najwcześniejszym etapie planowania budowy domu. Pierwszą pracą, którą powinien wykonać geodeta na przyszłym placu budowy, jest wykonanie mapy do celów projektowych. Mapa ta jest sporządzana na bazie mapy zasadniczej i zawiera istotne informacje dotyczące:
- ukształtowania terenu,
- położenia działek oraz budynków w sąsiedztwie działki, na której będzie wznoszony budynek,
- wykonanych przyłączy do działki.
Aby geodeta mógł wykonać swoje zadania, musi otrzymać aktualny wypis z planu zagospodarowania terenu lub – jeżeli takowego nie ma – przyszły właściciel działki musi wystąpić o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.
Przybyły na miejsce geodeta ustala faktyczne położenie granic. Kieruje się w tym celu różnymi wskazówkami – mogą to być dowody jak znaki i ślady graniczne bądź miarodajne dokumenty. Kiedy już uda mu się to ustalić, oznacza je stosownymi znakami granicznymi.
Może się też okazać, że geodeta nie potrafi zlokalizować granicy, bo dostępne ślady i dokumentacja na to nie pozwalają. Z czego to wynika? Najczęściej z tego, że granica nie została prawnie uregulowana. Jeśli tak jest, musi zostać podjęte administracyjne postępowanie rozgraniczeniowe.
Geodeta i architekt – ważna kooperacja
Działka wytyczona, granice poznane? To jednak dopiero początek współpracy z geodetą. Na tym etapie ważną rolę odgrywa też architekt, któremu trzeba dostarczyć mapę sytuacyjno-wysokościową do celów projektowych. Dobrze też go zapytać o godnego polecenia geodetę, bo specjaliści działający na lokalnym rynku, wiedzą, kogo zarekomendować i z kim im się wcześniej dobrze współpracowało.
Geodeta, sporządzając mapę, zamieszcza wszystkie ważne dla architekta elementy, a ten na tej podstawie tworzy projekt zagospodarowania działki, czyli dokument potrzebny, by uzyskać pozwolenie na budowę.
Geodeta zaznacza na mapie granice działki, jej lokalizację i otoczenie. Wykonuje też obrysy istniejących, ale również planowanych na działce obiektów, elementy uzbrojenia terenu itd. Na jej przygotowanie geodeta potrzebuje około dwóch tygodni. Gdy pomiary zostaną zaakceptowane i przyjęte przez wydział geodezyjny, mapa zostaje opatrzona klauzulą, która informuje, że może ona służyć celom projektowym.
Co dalej? Przygotowaną dokumentację: mapę sytuacyjno-wysokościową plus projekt zagospodarowania działki, należy dołączyć do dokumentacji projektowej. Składa się ją w starostwie, by uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę.
Budynek na działce, czyli w jakim miejscu ma stanąć przyszły dom?
Gdy już to się stanie, można przejść do kolejnego etapu i następnego spotkania z geodetą, którego zadaniem będzie wytyczenie usytuowania budynku na działce. Musi w tym celu kierować się projektem zagospodarowania działki. Jego zadanie polega na zamontowaniu w gruncie specjalnych znaków geodezyjnych – to najczęściej po prostu betonowe lub drewniane słupki wkopane w teren.
Poza tym geodeta oznacza charakterystyczne punkty domu, jak i punkty wysokościowe (tzw. repery). Po wykonaniu tych zadań dokonuje stosownego wpisu do dziennika budowy, a następnie przekazuje inwestorowi lub kierownikowi budowy szkice wytyczenia.
Dodatkowe zadania geodety
Wydaje się, że geodeta wykonał już zdecydowaną większość swoich prac i tak właściwie jest, ale to nie koniec jego ważnej roli. Jego obecność jest też konieczna, by wytyczyć przyłącza techniczne – gazowe, energetyczne, wodociągowe, kanalizacji sanitarnej itp. Do tej grupy zadań zalicza się też ustalenie sieci wewnętrznej, a więc odcinków łączących przyłącza z budynkiem.
Musi też wykonać pomiar powykonawczy przyłączy i na tej podstawie opracować mapy powykonawcze. To już moment bardzo zaawansowanych prac budowlanych. Inwestor gromadzi dokumentację niezbędną do odbioru budynku. Żeby tak się stało, koniecznie musi przedłożyć mapy powykonawcze przyłączy, ale też samego budynku.
Pomiar powykonawczy budynku i opracowanie mapy powykonawczej to potwierdzenie, że wybudowany budynek jest zgodny z wytyczeniem geodezyjnym, który miał miejsce przed rozpoczęciem budowy.
To jakby klamra zamykająca cały proces, udowadniająca, że wszystko odbyło się zgodnie z prawem i zasadami geodezyjno-architektonicznymi. Pomiar powykonawczy kończy inwestycję. Budynek zostaje naniesiony na „mapy państwowe”, które prowadzone są przez właściwe starostwo. Do inwestora trafiają jej kopie, bo są konieczne do dokonania odbioru budynku i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.
Ile to wszystko kosztuje?
Na sam koniec zostawiliśmy kwestie opłat za każde zadania realizowane przez geodetę. Oczywiście, ceny kształtują się inaczej w różnych częściach kraju, więc podana tu średnia wartość może bardziej lub mniej odbiegać – być niższa lub wyższa – od cen usług lokalnych geodetów.
Przeciętnie wygląda to tak, że za samo sprawdzenie i wyznaczenie granicy uregulowanej prawnie trzeba zapłacić 1000 zł. Jeśli nie jest uregulowana, to opłata jest o wiele wyższa – od 2000 do 4000 zł, choć w skrajnych przypadkach wyznaczenie granicy działki może być jeszcze droższe.
Na mapę do celów projektowych należy wyłożyć 600 zł, wytyczenie budynku to kolejne 800 zł, wykonanie wytyczenia, pomiaru i opracowanie mapy powykonawczej (licząc za każde przyłącze) – 300 zł. To więc oznacza, że w przypadku przyłączy wodociągowych, kanalizacyjnych, energetycznych i gazowych kwota wzrasta do 1200 zł.
Poza tym 600 zł za wykonanie pomiaru wykonawczego budynku plus sporządzenie mapy powykonawczej. Można też spotkać się z innymi opłatami, na przykład za zmianę użytku gruntowego działki (300 zł) i pomiar powykonawczy wjazdu z działki na drogę publiczną (400 zł).
Słowem podsumowania
Choć kwoty te mogą powodować szybsze bicie serca, to nie ulega wątpliwości, że obecność geodety na placu budowy jest obligatoryjna i niemożliwa do pominięcia.
