Problemów ze sprzedażą działki jest wiele – wycena, podatki, pomoc specjalisty. Zagłębiając się w temat, zauważysz, że czeka na Ciebie spore wyzwanie. Jak dobrze sprzedać działkę budowlaną?
Z pozoru wydaje się to błahostka, jednak w praktyce jest to nie lada wyzwanie dla właściciela. Podejmując decyzję o sprzedaży, musisz wiedzieć, że czeka Cię jeszcze wiele formalności do spełnienia. Najważniejsze to znaleźć odpowiedniego kupca, z którym dobijesz targu. Sprzedaż gruntu to nie tylko czysty zysk, ale także ukryte koszty.
Aby dobrze sprzedać musisz najpierw ponieść koszty związane z przygotowaniem działki pod sprzedaż oraz zapłacić w fazie końcowej obowiązkowy podatek. Zastanawiasz się pewno od czego należy zacząć? Wbrew pozorom jeżeli dobrze się do tego przygotujesz to cały ten proces nie będzie taki straszny do przejścia. Dlatego właśnie w tym artykule dowiesz się, jak to dobrze rozplanować transakcję, aby wszystko przebiegło pomyślnie.
Sprzedaż. Od czego zacząć?
Każdy właściciel chce sprzedać działkę z jak największym dla niego zyskiem. Najlepszym rozwiązaniem jest podzielenie całego procesu sprzedaży na poszczególne etapy. Zdecydowanie ułatwi Ci to przejście całej transakcji. Sprawi też, że nic nie zostanie pominięte czy przeoczone. Musisz przede wszystkim wiedzieć, na czym Ci bardziej zależy. Czy chcesz jak najszybciej sprzedać grunt czy chcesz to zrobić z jak największym możliwym zyskiem (zajmie to więcej czasu).
Oto podstawowe etapy, na które możesz podzielić cały etap sprzedaży:
- bądź w posiadaniu wszystkich niezbędnych dokumentów,
- udokumentuj stan prawny Twojego gruntu,
- dobrze wyceń działkę budowlaną,
- zdecyduj za jaką minimalną stawkę możesz sprzedać,
- traf ze swoją ofertą do jak największej liczby potencjalnych nabywców,
- sfinalizuj sprzedaż u notariusza oraz dopełnij kwestię związane z podatkiem.
Dokumenty jakie musisz przygotować
Jak z każdą transakcją tak i ze sprzedażą działki czeka Cię trochę „papierkowej pracy”. Zgromadź wszystkie potrzebne dokumenty, a mianowicie:
- akt własności, bez tego ani rusz. To dzięki niemu nabywca ma pewność, że jesteś prawnym właścicielem gruntu,
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – taki plan posiada prawie każda gmina. Określa on jakiego rodzaju zabudowania mogą stanąć na danej działce oraz jakie wymogi (parametry) muszą spełniać,
- warunki zabudowy – jeżeli gmina, w której znajduje się Twoja działka nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (co rzadko się zdarza), to wtedy musisz wnioskować o wydanie warunków zabudowy,
- wypis z rejestru gruntów. Dzięki niemu nabywca ma pewność, że kupuje działkę budowlana, a nie rolną czy leśną.
Zgromadzenie tych dokumentów to bardzo istotna rzecz. Nie tylko kupujący ma do nich wgląd, ale są przekazywane także notariuszowi. Dlatego tak ważne jest, abyś był w ich posiadaniu. Na pewno przyspieszy to cały proces sprzedaży.
Co warto sprawdzić przed sprzedażą?
Zanim zamieścisz ogłoszenie warto sprawdzić jeszcze kilka istotnych szczegółów dotyczących Twojego gruntu. Dowiedz się czy:
- na nieruchomości nie ciąży hipoteka,
- jakie są plany inwestycyjne w okolicy w przyszłości,
- czy nie jest to działka zalewowa, osuwiskowa itp.,
- obliczyć przybliżony podatek od nieruchomości.
Sprzedaż działki z obciążeniem hipotecznym prosta nie jest. Często kupujący potem chce wiedzieć, na jaki okres zapisane jest obciążenie czy na jaką kwotę. Nie zawsze uda Ci się przenieść hipotekę na kupującego. Poza tym teren zalewowy czy osuwiskowy też może obniżyć wartość działki, a czasem uniemożliwić jej sprzedaż pod inwestycje. Jednym z istotnych wątków są również planowane inwestycje w okolicy. Potencjalny kupujący może nie chcieć budować domu w pobliżu supermarketu czy stadionu, a takie inwestycje mogły zostać zaplanowane w najbliższych latach. Oczywiście takie inwestycję mogą okazać się zaletami, jeśli okolica jest oddalona od miasta o wiele kilometrów. W tym wypadku supermarket ułatwi życie nowym mieszkańcom.
Jak ustalić cenę?
Jeżeli stan prawny działki masz uregulowany i posiadasz wszystkie niezbędne dokumenty z nią związane, to najwyższy czas ją wycenić. Jak najlepiej to zrobić, aby cena nie była ani za niska ani za wysoka? Otóż musisz zrobić dobre rozeznanie na lokalnym rynku nieruchomości gruntów. Na wartość gruntu ma wpływ wiele czynników. Oto najważniejsze z nich:
- położenie,
- dojazd do działki,
- dostępne media (tzw. uzbrojenie),
- wielkość,
- kształt,
- sąsiedztwo,
- okoliczne ceny gruntu,
Nie masz czasu na samodzielną wycenę? Nie wiesz czy dobrze ją wykonasz? Jeśli z jakiegoś powodu nie podejmiesz się tego samodzielnie, to skorzystaj z usługi fachowca w tej dziedzinie. Biegły rzeczoznawca majątkowy oszacuje cenę Twojego gruntu. Atrakcyjność Twojej nieruchomości zależy od potencjalnego nabywcy. Inne wymagania ma deweloper, a inne młode małżeństwo z dzieckiem. Musisz zdecydować w jakiego nabywcę celujesz. Jeżeli ma być to deweloper, to warto sprzedać grunt w całości – bez podziałów.
Natomiast pod budowę domku jednorodzinnego atrakcyjnością cieszą się działki w przedziale od 15 do 30 arów. Jeśli jesteś posiadaczem większej nieruchomości należałoby dokonać podziału geodezyjnego. Dla kupującego plusem danej oferty jest dostępność mediów na działce. Woda, prąd, gaz oraz kanalizacja to podstawowe media, na które potencjalny właściciel zwraca uwagę. Jeżeli posiadasz tak uzbrojona działkę to na pewno sprzedaż ją szybciej i za wyższą cenę.
Korzystając z usług rzeczoznawcy, który zajmie się wyceną działki, musisz ponieść tego koszty. Jednak kwota za wycenę jest niska w porównaniu z zyskiem jaki wygenerujesz ze sprzedaży. Zwykle koszty takiej usługi szacuje się oczywiście w przybliżeniu na około 400 do 700 złotych. Jakiego fachowca wybrać? Otóż najważniejszym kryterium jest to, aby Twój rzeczoznawca znajdował się na liście biegłych rzeczoznawców majątkowych. Jest ona opublikowana na stronie Ministerstwa Infrastruktury.
Reklama to w dzisiejszych czasach podstawa
Aby zainteresować swoja ofertą sprzedażową, jak największą liczbę potencjalnych nabywców musisz do nich dotrzeć. Jak to zrobić? To proste, rozreklamuj swoją ofertę. Postaw na działce tabliczkę z informacją o sprzedaży, zamieść ogłoszenia na lokalnych tablicach informacyjnych. Przede wszystkim w dobie Internetu to tam powinieneś zamieścić swoje ogłoszenie.
Jest kupiec, a więc pora na sfinalizowanie sprzedaży
Znalazłeś kupca. I co teraz? Teraz już tylko pozostała finalizacja transakcji u notariusza. Sprzedaż działki to czynność cywilnoprawna. Co to oznacza? W praktyce generuje ona zysk, ale także zobowiązuje nas do zapłaty podatku od sprzedaży. Nowe przepisy mówią, że do zapłaty podatku od sprzedaży działki budowlanej zobowiązana jest osoba, która sprzedała ją przed upływem pięciu lat podatkowych od jej zakupu. Wysokość takiego podatku wynosi 17% od dochodu ze sprzedaży. Na kupującym także ciąży obowiązek zapłacenia podatku PCC. Jego wartość to 2% ceny wartości rynkowej nieruchomości.
Jeżeli dobrze przygotujesz się do sprzedaży swojej działki, to przejdziesz przez ten proces bez większych trudności. Najważniejsze to zgromadzić komplet potrzebnych dokumentów. Formalności to podstawa tutaj nie może niczego zabraknąć. Działaj według wcześniej ustalonego schematu. Wtedy na pewno nic nie przeoczysz i wszystko przebiegnie sprawnie.
