Budowa domu jednorodzinnego to wieloletni proces. Poza odpowiednim zapleczem finansowym, materiałami musisz przygotować również komplet dokumentów wymaganych przez polskie prawo budowlane. O jakich formalnościach mowa?
Zanim rozpoczniesz budowę domu, zastanów się, gdzie go postawisz. Nieodpowiedni wybór działki pod wymarzony dom może ograniczyć lub wykluczyć pewne możliwości. Nie na każdym terenie możesz postawić dowolny rozmiar domu np.: pod względem wysokości, szerokości czy o określonym kształcie dachu. Ograniczeniem może być również forma prawna interesującej działki. Dzieje się tak, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wyklucza możliwość budowy na jej terenie domu jednorodzinnego. To jest dopiero początek, a nie koniec formalności. Jak sprawdzić, czy możesz wybudować wymarzoną konstrukcję architektoniczną na interesującej Cię działce?
Decyzja o warunkach zabudowy i plan miejscowy
Niezbędne informacje uzyskasz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Stosowny plan miejscowy bez problemu nabędziesz jeszcze przed zakupem działki. Wnioskujesz o niego w starostwie, urzędzie gminy lub sprawdzasz, czy ewentualnie nie widnieje na stronie internetowej urzędu. Wniosek składasz do wydziału urzędu zajmującego się budownictwem i architekturą. Po otrzymaniu wypisu sprawdź, czy działka jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe lub jednorodzinne. Przeanalizuj również swój projekt domu, ponieważ nie może on być sprzeczny z planem miejscowym np.: zbyt mała odległość murów od granicy działki, za wysoki dach.
Jeśli dany obszar nie ma planu miejscowego, to uzyskaj decyzję o warunkach zabudowy. Otrzymasz stosowny dokument na wniosek skierowany do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Z decyzji o warunkach zabudowy dowiesz się także, jaki obiekt wolno Ci wybudować, jaki może mieć kształt czy usytuowanie. Koniecznie dowiedz się z dokumentu, jakie inwestycje planowane są w okolicy. Może okazać się, że bezpośrednio za Twoim ogrodzeniem powstanie duży dyskont czy centrum handlowe. Będzie to bardzo uciążliwe ze względu na duże natężenie ruchu czy nieustanny hałas zewnętrznych urządzeń klimatyzujących. Teraz możesz stworzyć wymarzony projekt domu…, ponieważ wiesz czego się spodziewać, co możesz, a czego nie.
Projekt budowlany
Odpowiednia wiedza na temat działki uchroni Cię przed kosztowną adaptacją, a co gorsze zmarnowaniem projektu domu, jeśli taki już posiadasz. Gotowy projekt musisz dostosować (dokonać adaptacji) do planu miejscowego, co nie zawsze jest wykonalne. O zmianach w projekcie decyduje jego autor – architekt. Może on wyraźnie wskazać, że przykładowo ścian nie można przenosić w inne miejsce, co uniemożliwi postawienie domu na zakupionej wąskiej działce.
Jeśli nie masz jeszcze projektu, to projektant architekt tworzy projekt od początku dostosowany do lokalnego planu zagospodarowania przestrzennego i Twoich wytycznych – najpewniejsza opcja. Projekt nie tylko odzwierciedla Twoje oczekiwania dotyczące wysokości, domu, rodzaju elewacji, kształtu. Jest także niezbędnym dokumentem wymaganym do wydania pozwolenia na budowę. Projekt budowlany to bardzo rozbudowany dokument zawierający rysunki czy opisy, które przedstawiają:
- granice posesji,
- sposób odprowadzania ścieków,
- plany zieleni czy układy komunikacyjne,
- obrys oraz samo usytuowanie obiektów,
- uzbrojenie terenu – projekt.
Gotowy projekt budowlany dostosowany do planu miejscowego wraz z kompletną dokumentacją załączasz w 4 egzemplarzach do wniosku o pozwolenie na budowę.
Dokumentacja dodatkowa, która może Ci się przydać
Dodatkowym niezbędnym dokumentem do wydania pozwolenia na budowę może być pozwolenie wodnoprawne. Będzie Ci niezbędne, jeśli budowa Twojego domu wpływa na gospodarkę wodną w rejonie lub w sposób szczególny skorzystasz z wód. Innym pozwoleniem będzie zgoda konserwatora zabytków na prace budowlane, jeśli budujesz dom na obszarze wpisanym do rejestru zabytków.
Wystąp również o warunki przyłączenia różnych mediów na terenie budowy. Ich rodzaj i przebieg należy wskazać w projekcie zagospodarowania działki. Niestety, jeśli przyłącza będą przeprowadzone przez teren sąsiadów, to będzie wymagane ich oświadczenie notarialne o służebności przesyłu na rzecz właściciela infrastruktury. Potrzebne okazać się mogą jeszcze:
- oświadczenie o możliwości połączenia z drogą publiczną,
- badanie geologiczne wykonywane przez geodetę – przedstawią możliwości posadowienia budynku,
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- decyzje środowiskowe,
- zezwolenie na usunięcie drzew.
Pozwolenie na budowę
Prac budowlanych nie możesz rozpocząć bez zezwolenia na budowę. Uzyskasz je na wniosek składany w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu (wydział architektury).
W skład kompletnego wniosku wchodzą:
- projekt architektoniczno-budowlany,
- projekt zagospodarowania przestrzennego działki,
- niezbędne uzgodnienia zawarte w formie załączników,
- informacje wskazujące zakres oddziaływania budowanego obiektu.
Od momentu złożenia wniosku starostwo ma 65 dni na udzielenie Ci odpowiedzi. Pamiętaj, aby dokumentacja była kompletna. W innym wypadku decyzja będzie odmowna, co znacząco wydłuży proces ubiegania się pozwolenia na budowę. Jeśli starostwo nie wniesie zastrzeżeń w ciągu 65 dni, masz pozwolenie na budowę – tzw. cicha zgoda. W określonych sytuacjach musisz otrzymać pisemną zgodę. Dzieje się tak, gdy Twoja budowa wykracza poza obszar działki lub teren objęty jest ochroną przyrody. Pozwolenie masz i co dalej?
Pozwolenie na rozpoczęcie prac budowlanych i dziennik budowlany
Po 14-dniowym uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na budowę musisz zgłosić rozpoczęcie prac budowlanych. Terminem minimalnym jest czas 7 dni przed rozpoczęciem robót. Do tej informacji musisz dołączy także oświadczenie kierownika budowy o rozpoczęciu prac, opis etapów budowy, a także termin zakończenia prac. Kim jest kierownik budowy? Jest to osoba z odpowiednimi kwalifikacjami budowlanymi np.: inspektor nadzoru inwestorskiego. Kontroluje przebieg budowy, jakość materiałów, ich dostawy i uzupełnia dziennik budowlany. Dlatego do zgłoszenia rozpoczęcia prac, wymagane jest zaświadczenie o wpisie kierownika na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego.
Masz również obowiązek sporządzenia dziennika budowy. Jest to najważniejszy dokument dotyczący prowadzenia budowy, który wypełnia kierownik budowy. Odnotowuje w nim postęp prac oraz wszystkie zdarzenia. Dołączasz go także do zawiadomienia o zakończeniu prac na budowie. Następnie jest także wymagany do wydania zaświadczenia o zgodę na użytkowanie Twojego nowego domu.
Kto może mi pomóc z tyloma formalnościami?
Firma projektująca domy nie tylko tworzy projekty architektoniczne, adaptuje już zakupione wprowadzając zmiany, ale również tworzy kompletne dokumentacje – projekty budowlane. Do tego jako pełnomocnik na podstawie pełnomocnictwa wydanego przez Ciebie załatwia pozwolenia na budowę, pozwolenia na przyłączenie mediów, pozwolenia wodnoprawne.
Mało tego! Ustanawia też kierownika budowy czy inspektora nadzoru inwestorskiego. Taka kompleksowa usługa sprawia, że cała budowa domu oraz wszelkie formalności spoczywają na pełnomocniku, aż do uzyskania pozwolenia na użytkowanie Twojej nieruchomości.
Samodzielne tworzenie dokumentacji w całym procesie budowy domu będzie dla Ciebie trudne. Musisz pilnować terminów składania wniosków, kompletnej dokumentacji, załatwiać dodatkowe zezwolenia, badania… Jeśli masz taką możliwość, skorzystaj z pomocy fachowców.
