W latach dziewięćdziesiątych wprowadzono do ustawy Prawa budowlanego art. 48 i tym samym usankcjonowano zjawisko tzw. samowoli budowlanej. Dziś nie jest już ona tak poważnym problemem, jak jeszcze kilkanaście lat temu. Ciągle jednak grożą za nią poważne konsekwencje. Czym jest samowola budowlana, co za nią grozi i jak jej uniknąć? Sprawdź!
Choć od wprowadzenia regulacji prawnych minęło już sporo czasu, co jakiś czas temat ten staje się znów głośny. Na początku tego roku w Bukowinie Tatrzańskiej doszło do wypadku – podmuch silnego wiatru doprowadził do zawalenia się prowizorycznej wypożyczalni nart. Życie straciły trzy osoby, a wyniku śledztwa okazało się, że śmiercionośna budowla była właśnie samowolą budowlaną. Teraz wiesz, dlaczego prawo budowlane jest rygorystyczne.
Jednak samowola budowlana nie zawsze jest przyczyną wypadków, czy powodem rozbiórki obiektu. Czasem zdarza się, że można ją zalegalizować, jeśli np.: przekroczono nieznacznie normy budowlane zastrzeżone w prawie budowlanym. Poza tym, gdy nabędziesz budynek będący samowolą budowlaną, nie musisz go legalizować na własną rękę. Możesz o to wystąpić do byłego właściciela… Zanim poznasz wszelkie rozwiązania dotyczące samowoli budowlanej, dowiedz się…czym jest, co oznacza i jakie rodzi konsekwencje.
Czym właściwie jest samowola budowlana?
Choć samo sformułowanie „samowola budowlana” nie pada w ustawie – Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 roku, to w ustawie możesz znaleźć pewne wskazówki. Samowolę budowlaną popełnisz, gdy naruszysz przepisy pustawy Prawa budowlanego – rozpoczniesz budowę bez wymaganego pozwolenia, ale też wtedy, gdy nie zgłosisz prac budowlanych. Samowola może mieć miejsce na etapie budowy, utrzymania i rozbiórki. Jednak każdorazowo decyzję podejmuje inspektor nadzoru budowlanego, który może też zdecydować o rozbiórce.
Poza opisanymi powyżej przypadkami na samowolę budowlaną narażasz się m.in., gdy:
- pomimo decyzji o wstrzymaniu nadal wykonujesz roboty budowlane,
- zmienisz sposób użytkowania choćby część budynku i tego nie zgłosisz,
- dokonujesz rozbiórki obiektu bez zgłoszenia i pozwolenia,
- pozwalasz na używanie obiektu bez zgłoszenia zakończenia budowy i gdy używasz go, bez ostatecznego pozwolenia.
W jaki sposób i gdzie zgłosisz samowolę budowlaną?
Musisz wypełnić odpowiedni dokument – pismo skierowane do inspektora nadzoru budowlanego. Wzór pisma znajdziesz w Internecie. Nie musisz się obawiać, że osoba, której dotyczy Twoje zgłoszenie, pozna Twoje dane. Nadzór budowlany ma obowiązek dokonać inspekcji oraz zapewnić Ci anonimowość.
Jakie kary grożą za samowolę budowlaną?
Dużo zależy od poszczególnego przypadku. Jedną z poważniejszych kar jest nakaz rozbiórki obiektu wybudowanego bez pozwolenia lub bez zgłoszenia. Może Cię to spotkać nawet 20, czy 30 lat po zakończeniu budowy. Inspektor nadzoru budowlanego może też zdecydować o dopuszczeniu obiektu do używania. Wtedy musisz liczyć się z koniecznością wniesienia opłaty legalizującej.
Zgodnie z prawem, możesz też być narażony na karę ograniczenia wolności lub jej pozbawienia do dwóch lat. O wiele częściej jednak za samowolę budowlaną spotka Cię kara grzywny.
Jak uniknąć kary za samowolę budowlaną?
Nie każde naruszenie prawa budowlanego musi skończyć się karą pozbawienia wolności lub sowitą grzywną. Aby uniknąć lub ograniczyć karę, możesz wnioskować o umorzenie postępowania. Powołaj się wtedy na niską szkodliwość społeczną popełnionego przez Ciebie czynu. Możesz też bronić się, gdy nie miałeś świadomości o formalnościach, których nie dopełniłeś. Chodzi o pozwolenie na budowę lub zgłoszenie jej przed rozpoczęciem prac. Pamiętaj jednak, że oba te powyższe przypadki będziesz musiał udowodnić przed sądem, a to nie jest łatwe.
Jak zalegalizować samowolę budowlaną?
Nie każdy przypadek samowoli budowlanej wiąże się z koniecznością wyburzania obiektu. Gdy inspekcja nadzoru budowlanego otrzyma zgłoszenie o podejrzeniu samowoli budowlanej, dokonuje kontroli obiektu. W wyniku oględzin podejmuje decyzję o tym, czy budynek nadaje się dalszego używania, czy nie będzie to możliwe. Decydujące są w tym przypadku dwie kwestie – zagrożenie zdrowia i życia mieszkańców lub konflikt z planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli ani jedna, ani druga kwestia nie stanowi problemu, pozostaje jedynie dopełnione formalności. Aby dokonać legalizacji obiektu, musisz dostarczyć do nadzoru budowlanego kilka dokumentów:
- zaświadczenie o zgodności budowli z planem zagospodarowania przestrzennego –uzyskasz je od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta,
- oświadczenie, że możesz dysponować nieruchomością na cele budowlane,
- cztery kopie projektu budowalnego (potrzebne są wszystkie opinie, uzgodnienia i inne dokumenty).
Uwaga! Jeżeli nie dostarczysz wymienionych dokumentów w wyznaczonym terminie, nie dojdzie do legalizacji. W takim przypadku inspektor nadzoru budowlanego zarządzi rozbiórkę obiektu.
Gdy kupisz dom, który okazał się samowolą budowlaną – co robić?
Kupno obiektu, który jest samowolą budowlaną zdarza się stosunkowo rzadko. W operacji sprzedaży często uczestniczy bowiem notariusz, a brak odpowiedniej dokumentacji bardzo utrudnia potencjonalną sprzedaż. Niestety, zdarzają się też przypadki kupna domów lub innych obiektów, które okazują się być samowolami budowlanymi. Co zrobić w takiej sytuacji?
Jeżeli masz podejrzenia, że nabyty budynek jest samowolą budowlaną, konieczne to sprawdź. Skieruj oficjalne pismo do odpowiedniego nadzoru budowlanego. Gdy okaże się, że kupiony obiekt rzeczywiście jest samowolą budowlaną, zwróć się do osoby, od której kupiłeś nieruchomość. Powiadom sprzedającego o istnieniu wady prawnej i zażądaj legalizacji samowoli budowlanej na jego koszt. Wszystko przedstaw na piśmie i dołącz kopię dokumentów z nadzoru budowlanego. Gdy sprzedający odmówi legalizacji lub pokrycia jej kosztów, skieruj sprawę do sądu. Nie zawsze stan samowoli budowalnej pozwala na bezpieczne mieszkanie. Jeżeli inspektor nadzoru budowlanego nie zgodzi się na legalizację, możesz odstąpić od umowy kupna i zażądać zwrotu kosztów.
Na zgłoszenie sprawy do sądu masz maksymalnie rok od momentu, gdy dowiesz się o istnieniu samowoli budowlanej. Jeżeli nie dopilnujesz terminów, dochodzenie swoich praw będzie dla Ciebie o wiele trudniejsze. Pamiętaj też, żeby najpierw powiadomić i wezwać sprzedawcę do rozwiązania sprawy samowoli budowlanej. Dopiero w sytuacji, gdy nie wywiąże się on z tego zadania, możesz skierować sprawę do sądu.
Samowola budowlana oznacza dla właściciela obiektu lub inwestora trudności prawne, finansowe i czasowe. Najprostszym sposobem uniknięcia takiej sytuacji jest sprawdzanie zgodności swoich działań z obowiązującym prawem budowalnym.
