Istnieje wiele sytuacji, w których może być potrzebna profesjonalna wycena wartości nieruchomości. Powodem jej sporządzenia może być postępowanie spadkowe lub podatkowe, ale także sprzedaż nieruchomości, jej ubezpieczenie lub zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Warto więc wiedzieć, w jaki sposób sporządza się wycenę, jakie formalności należy dopełnić i co wpływa na wartość nieruchomości.
Czym jest wycena nieruchomości?
Wyceną nieruchomości nazywamy oszacowanie realnej wartości rynkowej nieruchomości konkretnego typu, która znajduje się w konkretnej okolicy. Mówiąc prostym językiem – jest to określenie takiej ceny, która jest adekwatna do stanu nieruchomości i którą ktoś chciałby w danej lokalizacji zapłacić.
Wycena nieruchomości najczęściej ma charakter urzędowy, ale jej wykonanie może zlecić każdy, kto chce znać rzeczywistą wartość swojego domu lub mieszkania. W rzeczywistości możemy jej potrzebować w wielu sytuacjach. Najważniejsze z nich to:
- sprzedaż nieruchomości;
- kupno nieruchomości na kredyt;
- zabezpieczenie kredytu hipotecznego;
- ubezpieczenie nieruchomości;
- oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste;
- zwrot nieruchomości na rzecz byłych właścicieli;
- podział spadku;
- podział majątku (np. po rozwodzie)
- zniesienie współwłasności nieruchomości;
- określenie wysokości nakładów poniesionych na nieruchomość;
- postępowanie skarbowe (określenie podatku od nieruchomości lub podatku od spadku).
Wśród wymienionych sytuacji, znajdują się również takie, w których urzędowa wycena nieruchomości jest niezbędna. Są to: postępowanie sądowe, zakup nieruchomości na kredyt, cele skarbowe oraz ubezpieczenie nieruchomości. W ostatnim przypadku prawo nie wymaga sporządzenia profesjonalnej wyceny nieruchomości, ale większość towarzystw ubezpieczeniowych bez niej nie zgodzi się podpisać umowy. Niekiedy także profesjonalna wycena nie jest konieczna przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Zdarza się, że szacunkową wartość nieruchomości szacuje odpowiednio przeszkolony pracownik banku – wycena nie ma wtedy charakteru urzędowego i służy wyłącznie na użytek banku.
Kto dokonuje oceny nieruchomości?
Wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Jest to zawód ściśle regulowany prawnie i podlegający przepisom Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tymi przepisami, rzeczoznawcą majątkowym jest osoba, która:
- jest niekarana i ma nieposzlakowaną opinię;
- ma wyższe wykształcenie;
- ukończyła studia podyplomowe z zakresu wyceny nieruchomości;
- odbyła 6-miesięczną praktykę;
- zdała egzamin zawodowy i otrzymała uprawnienia do szacowania wartości nieruchomości;
- została wpisana do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych prowadzonego przez Ministerstwo Rozwoju.
Dostęp do rzeczoznawcy nie jest ograniczony – z jego usług może skorzystać każdy. Należy też wiedzieć, że rzeczoznawca jest obowiązany dokonać wyceny w sposób uczciwy, bezstronny i z zachowaniem tajemnicy zawodowej.
Co wpływa na wartość nieruchomości
Na wartość nieruchomości wpływa zarówno charakter samej nieruchomości, jak i zewnętrzne czynniki rynkowe. Do pierwszej kategorii zaliczamy:
- stan techniczny nieruchomości;
- metraż i rozkład pomieszczeń;
- rok budowy nieruchomości;
- stan prawny nieruchomości (nieuregulowane sprawy lub współwłasność mogą tę wartość znacznie obniżać);
- standard wykończenia;
- udogodnienia obecne w nieruchomości: balkon, taras, zaadaptowane poddasze, piwnica, garaż, dodatkowe pomieszczenia gospodarcze etc;
- strona, na którą wychodzą okna.
Jeżeli wycena dotyczy mieszkania w domu wielorodzinnym, rzeczoznawca weźmie pod uwagę również lokalizację w budynku, numer piętra, dostęp do windy oraz wysokość czynszu.
Może jednak okazać się, że taka sama nieruchomość, o takim samym metrażu i standardzie będzie miała różną wartość. Ostateczne obliczenie wartości będzie bowiem zależeć także od tego, w jakiej lokalizacji znajduje się nieruchomość i jakie obowiązują ceny rynkowe. Inną wartość będzie miała nieruchomość z rynku wtórnego, a inną z pierwotnego. Duże znaczenie ma również plan zagospodarowania przestrzennego w okolicy oraz dostęp do infrastruktury – szkół, dróg, komunikacji miejskiej.
Procedura wyceny. Przebieg i dokumenty
Rzeczoznawcę majątkowego możemy wybrać według własnego uznania – wystarczy tylko skontaktować się z wybranym specjalistą oraz ustalić zakres działania. Warto jednak wcześniej zweryfikować jego wiarygodność. Oczywiście musi figurować we wspomnianym wcześniej Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców, ale powinno się też wziąć pod uwagę jeszcze wcześniejszą działalność. Zalicza się do tego między innymi staż pracy, zrzeszenie w Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, czy też sposób rozliczania się z klientem.
Przebieg wyceny nieruchomości zawiera się w kilku krokach:
1. Określenie celu i zakresu wyceny.
Do sporządzenia wyceny rzeczoznawca majątkowy będzie potrzebował dokumentów dotyczących nieruchomości. Z reguły jest to: dokument potwierdzający prawo własności, odpis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, a także wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To tylko ogólny zarys dokumentacji – dokładny zakres określi rzeczoznawca dla rodzaju wycenianej nieruchomości. Po zapoznaniu się ze szczegółami następuje podpisanie umowy. Musi ona określać cel sporządzenia operatu szacunkowego, termin wykonania oraz szczegółowe koszty.
2. Kompletowanie materiału do wyceny
Niezbędne do wykonania wyceny są oględziny nieruchomości przez rzeczoznawcę oraz wykonanie dokumentacji fotograficznej. Następnie – po zgromadzeniu wszystkich niezbędnych informacji – rzeczoznawca wybiera właściwą metodę wyceny. Może to być:
- porównywanie parami;
- korekta średnich cen podobnych nieruchomości;
- analiza statystyczna rynku.
3. Operat szacunkowy
W pierwszej kolejności rzeczoznawca sporządza wstępny operat szacunkowy, a następnie przekazuje go zlecającemu. Ten ma kilka dni na to, by zapoznać się z zawartymi w nim informacjami, uzupełnić braki lub wyjaśnić wątpliwości.
Ostateczny operat szacunkowy w momencie jego sporządzenia nabiera mocy urzędowej i nie może być już zmieniony. Musi określać:
- przedmiot i zakres wyceny;
- cel wyceny;
- podstawę formalną;
- źródła danych o nieruchomości;
- opis stanu technicznego nieruchomości;
- charakter nieruchomości (np. komercyjna lub mieszkalna);
- analiza rynku nieruchomości;
- określenie rodzaju wartości (rzeczywista, rynkowa, odtworzeniowa);
- wartość nieruchomości.
Jaki jest koszt wyceny nieruchomości?
Koszt wykonania wyceny nieruchomości nie jest ustalany urzędowo i zależy od cennika konkretnego rzeczoznawcy oraz średnich stawek rynkowych tej usługi w konkretnym regionie. Nie należy jednak spodziewać się dużej rozbieżności cenowej – różnice nie powinny wynosić więcej niż 200-300 złotych.
Uśrednione ceny mogą wynosić:
- dla działki budowlanej – 500-800 złotych;
- dla domu jednorodzinnego 600-1200 złotych;
- dla mieszkania – 350-500 złotych.
Jeśli natomiast wycena sporządzana jest na potrzeby postępowania sądowego, biegły otrzymuje stawkę wynoszącą 22,90-32,39 złotych netto za każdą rozpoczętą godzinę pracy. W takim przypadku koszty ponosi zazwyczaj wnioskodawca lub – w szczególnych przypadkach – osoba wskazana przez sąd.
