Zakup działki budowlanej – krok po kroku
19.04.2021

Zakup działki budowlanej – krok po kroku

Zanim kupisz działkę budowlaną, zwróć uwagę na wiele detali. Zdecydują one o tym, czy możesz na niej postawić dom. Na co musisz uważać przed podpisaniem umowy? Co powinieneś wiedzieć o swojej działce? Odpowiadamy…

Jeszcze przed zakupem działki, powinieneś sprawdzić ukształtowanie jej terenu, lokalizację, dojazd czy okolicę. Sprawdź również dostępność mediów, warunki zabudowy, stan prawny czy przeznaczenie terenu. Okazać się może, że w pobliżu Twojej posiadłości w niedługim czasie powstanie dyskont, całe osiedle czy olbrzymi hipermarket.

Poza tym dojazd do Twojej posesji może być utrudniony przez brak utwardzanych dróg. Nie bez znaczenia jest stan prawny. Sprawdź w dokumentacji, czy właściciel ma faktyczne i wyłączne prawo dysponowania gruntem. Może się okazać, że jest jednym z wielu właścicieli, co wiąże się z odkupieniem reszty gruntu od pozostałych współwłaścicieli. Od czego zacząć?

Zapoznaj się z ukształtowaniem terenu

Nie kieruj się przede wszystkim ceną gruntu. Niska cena musi wynikać z jakichś zmiennych i to nie zawsze przyjaznych użytkownikowi. Jedną z nich jest ukształtowanie terenu. Przede wszystkim skup się na działce, która ma odpowiedni rozmiar dopasowany do potrzeb projektu Twojego domu. Przykładowo działka o powierzchni 700 m2 spokojnie pozwoli Ci na postawienie budynku i zagospodarowania jeszcze małego ogrodu. Do tego zawsze będziesz mieć możliwość rozbudowania domu, postawienia dodatkowych altan czy garażu.

Nie zapominaj o uformowaniu terenu. Najbardziej ustawnym jest kwadrat, natomiast najmniej trójkąt. Zwężające się granice działki może i pomieszczą dom, ale co z odstępami ścian od granic działki według prawa budowlanego? Poza tym szerokość poniżej 16 m praktycznie uniemożliwia postawienie Ci domu regularnych kształtów, jeśli w ogóle będzie możliwie postawienie jakiejkolwiek budowli. Poza tym miej na uwadze spadki terenu, które również wpływają na projekt domu. Im większe nachylenia, tym więcej zmian w projekcie gotowym musisz nanieść. A to są koszty…

Nie zaniedbuj dojazdu do swojej posesji

Po pierwsze, droga dojazdowa do Twojej działki musi mieć określoną przez władze szerokość. Nie będziesz mieć z tym problemu, jeśli do Twojej posesji prowadzi droga publiczna. Problem pojawia się, gdy koniecznie potrzebujesz dojazdu przez inne działki, których właścicielem nie jesteś. Wtedy starasz się o ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Sprawdź też, kto odpowiada za dojazd zimą. Kto ją odśnieża czy remontuje na wypadek szkód eksploatacyjnych. Upewnij się, kto zajmuje się usuwaniem szkód powstałych wskutek działania sił natury. Poza tym projekt domu musi uwzględnić odpowiednią odległość domu nie tylko od granic sąsiednich działek, ale i samej drogi. Co jeszcze musisz ustalić? Bliskość dróg krajowych, czyli hałas, spaliny i niebezpieczeństwo dla dzieci znajdujące się na ruchliwej drodze zaraz za bramą…

Wykonaj badania gruntu przed zakupem

Naprawdę nie oszczędzaj na badaniach gruntu. Dzięki badaniom geodezyjnym, odwiertom dobierzesz strukturę fundamentów czy dowiesz się o możliwości budowy domu – nie na każdym gruncie postawisz dom. Znając rodzaj gruntu, poziom wód gruntowych łatwiej dobierzesz projekt swojego domu.

Odwierty ukażą Ci jeszcze kilka ciekawych informacji na temat historii Twojej potencjalnej działki. Dodatkowo dowiesz się, czy na Twojej przyszłej posesji nie było kiedyś wysypiska śmieci. Uzyskasz informacje o potencjalnym skażeniu gruntów substancjami niebezpiecznymi. Raczej nie chcesz uprawiać ogrodu czy żyć na wysypisku, prawda? Mogą to też być tereny zalewowe, co przy powodzi, grozi całkowitym zalaniem posesji i domu. Niestety, ale dom zlokalizowany w pobliżu wału powodziowego musisz wybudować minimum 50 m od niego.

Dostęp mediów jest ważny, nie zaniedbuj tej informacji

Oczywiście informacje, jakie musisz uzyskać, dotyczą mediów. Postawą i wyższą koniecznością jest dostęp do sieci elektrycznej. Zlokalizowany w pobliżu słup energetyczny wcale nie musi świadczyć o „uzbrojeniu działki” w prąd elektryczny. Poza tym nie masz pewności, czy możesz podłączyć każdy rodzaj prądu na działce. Aby uzyskać takie informacje złóż wniosek w zakładzie energetycznym o warunki przyłączenia do sieci.

Nie pomijaj informacji o możliwości przyłączenia do sieci wodociągowej. Niekiedy możesz zostać wyłącznie z odwiertem własnej studni. Idealnym rozwiązaniem jest działka z wszystkimi mediami gotowymi do przyłączenia pod instalację, ale to też wiąże się z wysoką ceną. Im lepsza działka, tym droższa.

Okolica może być niebezpieczna lub kompletnym odludziem

Zwizytuj działkę osobiście. Sprawdź, czy nie jest oddalona od innych zabudowań, czy masz dostęp do dróg publicznych. Czasem okazuje się, że cena promocyjna związana jest z koniecznością dojazdu do pracy czy sklepu nawet po kilkanaście lub kilkadziesiąt km. Cóż z tego, że działka jest tania, skoro wypad do sklepu czy transport dzieci do szkoły, to małe podróże. Policz koszty paliwa i eksploatacji auta w ciągu najbliższych lat.

Poza tym może być to niebezpieczna okolica, osiedle z nieciekawą reputacją, co ogranicza Twoje możliwości wyjścia po zmroku. Dotyczy to nie tylko potencjalnych złodziei czy bandytów, ale także zwierząt leśnych przychodzących na żer.

Stan prawny działki

Ważne jest, abyś na pewno wiedział, co kupujesz. W ewidencji gruntów i budynków uzyskasz wszelkie wypisy i wyrysy. Określają one powierzchnię Twojej działki, stan gruntu, dane właściciela czy numer księgi wieczystej. Przekonasz się też, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Uzyskasz informacje o stanie właścicielskim, czy potencjalny sprzedawca jest jedynym właścicielem. Dowiesz się, czy przez Twoją działkę nie ma ustanowionego dojazdu do innej posesji.

Dokumentacja wskaże Ci również, czy grunt jest przeznaczony pod budownictwo jednorodzinne. Nie sugeruj się tytułem ogłoszenia typu „działka budowlana”, bo może to dotyczyć wyłącznie budownictwa przemysłowego. Dzięki miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego – dostępny w urzędzie gminy, sprawdź, jaki dom możesz postawić (wysokość, szerokość, długość, kształt). Jeśli dany rejon nie ma planu miejscowego złóż wniosek o warunki zabudowy.

Jeśli chcesz zakupić działkę, zaproponuj umowę przedwstępną w celu jej rezerwacji. Następnie sprawdź jej stan, a po dokładnej weryfikacji dopiero spisz umowę w formie aktu notarialnego.

Kategorie

Budowa Prawo i formalności Projekt i działka

Podziel się