Budowa domu to proces trwający od kilkunastu miesięcy, a nawet kilku lat. Całkowity czas od przygotowania terenu do oddania domu do użytku zależny jest od odpowiedniego harmonogramu czy sprawnej realizacji. Jak wyglądają etapy budowy domu i co o nich musisz wiedzieć?
Na wstępie musisz zadbać o odpowiedni grunt oraz projekt budowlany. Jeszcze przed zakupem działki lub budową domu na własnej działce sprawdź, czy możesz wybudować na niej dom, sprawdź warunki techniczne oraz prawne. Przepisy budowlane czy lokalne plany zagospodarowania mogły ulec zmianom. Zrobisz to dzięki miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego. Jest on dostępny w urzędzie gminy czy w starostwie. Z niego dowiesz się także, jaki dom możesz wybudować – wymiary, wysokość, kształt zgodnie z lokalnymi przepisami zagospodarowania przestrzennego.
Teraz czas na projekt, który sporządzi dla Ciebie architekt budowlany. Będą to m.in.:
- wypisy i wyrysy,
- rzuty kondygnacji,
- przebieg przyłączy czy linii mediów,
- opisy użytych materiałów,
czyli wszystko to, co złoży się na dom i jego otoczenie. Następnie składasz wniosek z pełną dokumentacją o pozwolenie na budowę. Po 65 dniach od złożenia wniosku bez sprzeciwu urzędnika lub po otrzymaniu pisemnej zgody przystępujesz do budowy domu.
Przygotuj harmonogram prac
Na początku inwestycji budowlanej przygotuj harmonogram prac. Określ dokładnie, kiedy i jakie prace mają zostać wykonane. Układasz harmonogram według kolejności:
- Etap I – budowy zero (tzw. stan zero),
- Etap II – budowa stanu surowego otwartego (tzw. SSO),
- Etap III – budowa stanu surowego zamkniętego (tzw. SSZ),
- Etap IV – wykończenie: wewnętrzne i zewnętrzne,
- Etap V – zakończenie budowy i odbiór domu.
Tak ułożony harmonogram pozwoli Ci na szybką i bezproblemową realizację inwestycji. Sam jako inwestor będziesz sprawować kontrolę na tym, jak przebiegają prace. Ale czy to wszystko, co daje harmonogram? Nie…
Harmonogram budowy domu jednorodzinnego. Dlaczego warto go stworzyć?
Przed rozpoczęciem budowy przygotuj harmonogram prac według powyższego modelu. Dzięki temu kontrolujesz budowę na każdym jej etapie. Sprawdzisz, czy poszczególne elementy są wykonywane na czas i zgodnie z projektem. Dopilnujesz zgodności materiałów użytych do postawienia ścian, podłóg czy dachu. Na pewno nic nie ujdzie Twojej uwadze i szybko wykryjesz, czy np.: podwykonawca nie używa tańszych zamienników, aby „zarobić” Twoim kosztem.
Poza tym masz kontrolę czasową nad przebiegiem budowy. Swobodnie zarządzasz czasem realizacji poszczególnych etapów i unikasz opóźnień. Dlaczego jest to tak istotna sprawa? Opóźnienia mają wpływ na budowę wtedy, gdy pod uwagę weźmiesz aurę. Pogoda jest zmienna, a szczególnie w Polsce nie zawsze świeci słońce i nie zawsze panuje dodatnia temperatura. Nie wykonasz betonowej wylewki pod fundamenty na mrozie lub dachu podczas intensywnych ulew. Podane przykłady są jednymi z wielu. Do tego dolicz ograniczenia czasowe dotyczące pozwoleń. Niemal każde z nich ma swoją ważność. Nałożone opóźnienie spowodują, że znów będziesz się ubiegać o nowe pozwolenia, co trwa nawet tygodniami. Zastanie Cię znów zima… Teraz już wiesz, dlaczego wręcz musisz przygotować harmonogram budowy domu, więc dowiedz się, co uwzględnić w nim krok po kroku:
Etap I – czyli stan zerowy (stan zero)
Na tym etapie budowy organizujesz firmę wykonawczą i przygotowujesz plac budowy – karczujesz i wyrównujesz teren. Organizujesz nadzór budowlany, geodetę który wyznaczy linie przebiegu domu – fundamenty, ściany oraz materiały budowlane Następnie ekipa budowlana wykonuje:
- wykopy pod fundamenty,
- zbrojenie i szalunki,
- ławy fundamentowe, fundamenty, ścianę fundamentową * zależnie od projektu,
- warstwę podkładową z zagęszczonego piasku i podkładu betonowego,
- izolacje pionowe, wodoszczelne/wodoodporne, termiczne fundamenu, a także przejścia pod instalacje np. wodno-kanalizacyjne.
- na tym etapie, jak nie wcześniej, warto zacząć organizować przyłącza i media: kanalizacja, woda, prąd, gaz.. Zależnie od lokalizacji działki budowlanej, te procedury mogą potrwać nawet kilka miesięcy.
Nie zapominaj, że ten etap prac budowlanych składa się z wielu dni, a nawet tygodni – zależnie od sezonu i pogody, organizacji materiałów i mocy przerobowych. Cały proces wymaga przerw technologicznych na np. wiązanie betonu. W przypadku fundamentów potrwa to od kilku dni do tygodni. Pamiętaj o pielęgnacji betonu. Dopiero po związaniu i utwardzeniu się fundamentów, podkładu pod posadzkę możesz przejść do etapu II.
Etap II – stan surowy otwarty (SSO)
Fundament budowy domu już masz. Teraz czas na postawienie na nich całej konstrukcji Twojego domu przez wykonawcę, m.in.:
- budowane są ściany zewnętrzne i nośne oraz słupy i podciągi * zależnie od projektu,
- wykonane zostają wszelkie prace związane z kominem i wentylacją. Wylewane są także np. schody betonowe.
- następnie, wykonany zostaje wieniec stropowy oraz strop,
- kolejny etap to więźby dachowe oraz wstępne pokrycie dachowe.
Tutaj musisz liczyć się z dużą ilością czasu przeznaczonego na prace murarskie oraz dekarskie. Poszczególne zadania trwają od kilku dni nawet do kilku tygodni, dlatego uzbrój się nieco w cierpliwość. Pamiętaj, pogoda też odgrywa tu duża rolę. Ten etap jest jedynie szybszy w przypadku domów budowanych modułowo lub szkieletowo, gdzie na plac budowy przywożone są gotowe elementy prefabrykowane. Poskładanie ich zajmuje najwyżej kilka dni. Teraz kolejny etap przed Tobą.
Etap III – stan surowy zamknięty (SSZ)
Jest to etap przeznaczony stricte pod:
- stolarkę okienną: okna, okna i drzwi tarasowe oraz balkonowe , drzwi zewnętrzne, czy bramę garażową. Jednak nie tylko drzwi i okna zagoszczą w Twoim domu..
- stawiane są ścianki działowe
- wykańczane jest pokrycie dachowe, łącznie z orynnowaniem czy wiatrochronami.
Ten etap możesz uznać za szybki. Budowa ścianek zajmie maksymalnie do dwóch tygodni, podobnie stolarka.. Uwaga! Pod warunkiem, że elementy stolarki zamówisz kilka tygodni wstecz – pomiar, konfiguracja, zamówienie, najdłużej potrwa produkcja i dostawa. Poszycie dachu to kwestia kilku dni, tygodnia.
Pamiętaj, aby sprawdzić szczelność i prawidłowy montaż okien i drzwi. Dobrze wstawione elementy nie drgają, nie kołyszą się, nie zamykają samoczynnie – tylko pozostają w punkcie, w którym puściłeś klamkę. Poza tym szczelność uchroni Cię w przyszłości od utraty ciepła i zaoszczędzisz na rachunkach za ogrzewanie – poza profesjonalnym montażem, warto zastanowić się także nad „ciepłym montażem”. A co potem?
Etap IV – wykończenie
Jeśli umówiłeś się z wykonawcą na wykończenie domu, to możesz liczyć na stan, w którym wnosisz tylko meble. Jest to etap, w którym następuje:
- uruchomienie przyłączy i mediów (np. gaz, prąd, woda, ścieki),
- poprowadzenie instalacji,
- wykonanie izolacji (hydroizolacji, termoizolacji), posadzki i zabudowy,
- wykonanie tynków wewnętrznych,
- gruntowanie i malowanie, układanie glazury i terakoty
- wykończenie pełnej elektryki – gniazda, włączniki, system inteligentnego domu: alarm i automatyka,
- wykończenie elewacji,
- ukończenie m.in. podjazdów, tarasów, altan.
Na tym etapie możesz także założyć sprzątanie terenu wokół domu, oczyszczanie jego wnętrza po budowie. Możesz się umówić na taką usługę z firmą budowlaną lub zamówić ją u specjalistów od zakładania ogrodów czy sprzątania domów. Wszystko zostaje przygotowane do Twojej przeprowadzki, ale nie tak od razu możesz wnosić meble…
Etap V – zakończenie budowy i odbiór domu
Jest to etap, na którym ubiegasz się o pozwolenie na użytkowanie nieruchomości. Składasz zawiadomienie o zakończeniu budowy. Stosowne dokumenty złożysz w urzędzie wraz z dziennikiem budowy. Następuje odbiór Twojej inwestycji, czy sprawdzenie wszystkich norm budowlanych. Po odbiorze domu możesz się wprowadzać.
Ile trwa budowa domu? Zależy to od wielu czynników. Między innymi od rodzaju konstrukcji domu (murowany, modułowy, szkieletowy), pogody, dostaw materiałów na plac budowy czy po prostu od rzetelnej ekipy budowlanej. Niestety, bywa tak, że brygada pracuje równocześnie na kilku budowach, co powoduje, że nie masz jej do dyspozycji cały tydzień. Dlatego zadbaj stosowną umową o ochronę swoich dóbr i warunków. Zaznacz terminy realizacji poszczególnych etapów pod groźbą kar finansowych, weź pod uwagę warunki pogodowe. Takie działanie spowoduje, że Twój dom powstanie w terminie kilku (budownictwo modułowe), kilkunastu miesięcy, a nie w kilka lat.
